[스크랩] 낙찰자가 준비해야할 사항

1. 경매낙찰자는 추가비용을 산정해야 한다.
	낙찰대금+소유권이전비용(6.4%)+명도(인도)비용(2%)+입주지연손해(3%) 등입찰 후 추가비용 감안해야 경매 낙찰후 허가및 대금납부기간까지는 상당히 오랜시간이 경과하는 경우가 종종 있다.이 경우 대출금리가 오른다든지 대금납부로써야 할돈을 써버렸다든지 하는 대금 납부및 경매추가비용을 어렵게 만드는 요인이 많이 있다. 따라서 무조건 경매 분위기에만 이끌려 낙찰을 받기보다는 충분한 사전준비로 추가비용을 준비해두는 요령이 필요하겠다. 경매는 일반매매보다 추가로 부담하는 비용과 위험성이 높아 시세보다 최소 10% 이상 싸게 응찰해야 한다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 통상 낙찰가에 @취득+등록세 5% ,@명도비용 1.5%~2% ,@입주지연에 따른 손해 3%~5%등 추가비용이 든다. 취득ㆍ등록세의 경우 일반매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 비해 경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정돼 세금면에서 다소 손해를 볼 수 있다. 또 이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비로 임차인의 피해 상황에 따라서 낙찰가의2%를정도를 줘야한다. 그러나 임차인이 배당금내지는 손해보는비용이 없다면 명도 확인서를가지고 명도를 할수있으므로 추가비용이덜들어간다 하겠다. 따라서 임차인이 손해여부는 추가비용산정에 중요한 변수로 작용한다. 일반매매와 달리 경매부동산은 구입자가 직접 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청할 수 없고 반드시 해당 법원에 가서 등기말소촉탁신청하여야 한다. 그 절차가 복잡하여 대부분 법무사에게 의뢰하게 되는데 법무사에게 의뢰하게 되면 법무사 수수료(10~30만원)와 채권할인시 직접구입하여 할인하게 되면 26%내외인데 법무사 의뢰시 30~35%까지 할인하여 그 차액을 법무사가 수익으로 가져간다. 또한 말소등기의 등록세,교육세가 한 건당 3,600원인데 3~5만원정도 불려청구하기도 하며, 교통비조로 얼마를 더 요구하기도 하여 본인이 직접 신청하는 것 보다 1% 정도가 더 든다. 예를 들어 1억원에 낙찰받을시 50~100여만원정도가 더 비용으로 들어간다는 것이다.
대금납부절차와 소유권이전등기절차
경락자는 대금납부일에 법원에 가서 1. 대금을 납부 2. 낙찰대금완납증명서받음 3. 세금 납부 4. 채권 구입 세금납부영수증+채권매입필증등 필요서류를 첨부하여 법원에 소유권이전등기촉탁 신청 5. 등기가 완료되면 법원에 가서 등기권리증을 수령 6. 법적, 공시적으로 소유권을 취득(등기부등본확인)
2.낙찰대금 납부과정
	입찰실시결과 최고가 매수자가 결정되면 일주일후에 낙찰허가결정을 내리게 됨. 낙찰허가결정이 있은후 7일내에 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정되고, 만일 항고가 있으면 항고사건기록이 경매법원에 송부된날 자동적으로 낙찰허가결정이 확정된다.
	낙찰허가결정과 낙찰허가결정확정은 다르므로 유의할 것.
	낙찰허가결정이 확정되면 법원은 1개월내 대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 대금지급기일소환장을 보낸다. 낙찰자는 정해진날짜에 소환장과 도장, 대금을 지참하여 다음순서에 따라 처리한다.
낙찰 대금 납부 순서 대금지급기일소환장(낙찰잔금지급기일통지서) ↓ 법원보관금 납부명령서 - (경매계) ↓ 법원보관금 납부서 - (보관금접수계) ↓ 잔금납부 - (법원은행) ↓ 법원보관금 영수증(잔금납부영수증) ↓ 낙찰대금완납증명서
	▶경락자는 잔금기일 통지서를갖고 경매담당 계장에게가서 확인을거쳐 잔대금 납부서를 갖고 법원내의 은행에가서 법원보관금 청구서를 기재하고 은행접수창구에 잔대금과 함께 접수하고 법원보관금 영수증(3통)수령한다. 영수증을 1부 더 복사하여 경락대금 완납증명원 및 부동산명세서 2부를 작성(원본에만 인지 \500)인지를 붙혀 경매계장의 확인을 거쳐('위 사실을 증명합니다'라는 대금완납사실을 증명하는 경매 고무인을 받고) 접수창구에 접수하여 접수인을 받은다음 잔대금 완납증명원 2부와 은행에서 받은 법원보관금 영수증과 함께 담당 경매계장에게 주면 잔대금 완납증명서에 법원직인을 찍어 인지붙인 것은 (원본)계장이 보관하고 사본(낙찰대금완납증명서)을 수령하면 된다.
	▶구법 적용 사건일 경우는 대금 납부 기일에, 신법 적용 사건일 경우는 대금 납부 기한 내에 언제든지 납부하면 된다.
	▶대금미납시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰,즉시항고,대금납부의 과정을 밟는다
	▶낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 된다.
	▶배당채권자가 입찰하여 낙찰받은 경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할 수 있다. 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있다. (법원마다 상계신청에 관련한 부분이 상이 할 수 있으므로 반드시 사전에 알아보고 준비하여야 한다.)
	▶대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됨.
3. 혼자서하는것도좋지만... 이것만은 알아두자.
	만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수밖에 없는것이 현실이다. 은행에서는 등기되지않은물건에 저당을 목적으로 대출하여 준것이기때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치시키지않는다면 은행은 고객을 신뢰할수가없어서 대출을 꺼려하게된다. 따라서 해당은행에 1억원이상의 돈이예치되어있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려줄수있는 상황이다. 따라서 만약 돈이없어서 대출을 받는 상황이라면 등기업무를 내일처럼믿고 맡길만한 곳을 선택하는 것이중요하다. 그곳에서 대출을 같이맡기면 된다. 만약 대출을 먼저알아보고 거기서 법무사를 소개받는다면 대출수수료및 등기수수료를 이중으로 물어야됨으로 반드시 등기업무를 맡길곳을찾고 그곳에서 대출을 맡겨야 그나마 좀 싸다. 어찌되었든 낙찰대금납부및 소유권이전등기를 낙찰자가 직접 해보면 확실히 비용은 줄일수있다. 또한 우리법원은 일반인들에게 아주 냉혹함으로 경매계직원에게 인사비로3~5만원정도의 비용을 주지않는다면 거의가 법무사를 통해서오라고 돌려보내고있는 실정이므로 등기 순서를 차질없이 익혀야 법원직원들이 아무소리못하고 등기를 해줄수있게 준비를 해야될것이다.

출처 : 교보생명 [부산.울산.경남] 대-출

글쓴이 : 교보생명 원글보기

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