[스크랩] 소유권이전 등기

1. 혼자서하는것도좋지만... 이것만은 알아두자.
	▶대금지급기일전에 대금납부는 불가함
	▶대금미납시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰,즉시항고,대금납부의 과정을 밟는다.
	▶낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 된다.
	▶배당채권자가 입찰하여 낙찰받은 경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할 수 있다. 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있다.
	▶대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됨
2. 소유권이전과정
	만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치시키지 않는다면 은행은 고객을 신뢰할  수가 없어서 대출을 꺼려하게 된다. 따라서 해당은행에 1억원이상의 돈이 예치되어 있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려줄 수 있는 상황이다. 대금납부후 낙찰대금 완납증명서를 받아 낙찰대금완납증명서(복사본)와 부동산등기부등본을 보고 말소할 등기목록을 적어 관할 구청에 제출하면 소유권이전 및 말소등기에필요한 취득세,등록세 고지서를 발급하여 준다. (이때 토지대장과 건축물관리대장도 1통씩 발급받아 둘 것.) 소유권이전등기 촉탁을 위해서는 1종국민주택채권을 구입하고, 등록세를 납부하여 한다.(취득세는 대금납부후 30일 이내에만 납부하면 되고 등기와는 관계없음.) 등록세를 납부한후 영수증(영수필확인서 및 영수필통지서)을 받는다.그런후 토지대장과 건축물관리대장을 들고 등기소에 가서 등기민원담당자에게 1종국민주택채권 구입액을 계산해 줄 것을 요청하면 토지,건물을 분리하여 각 채권계산서를 발급하여 주는데 주택은행에 가서 계산서에 적힌데로 채권을 구입하여 주택채권매입필증을 받는다. (계산내역서에 채권매입필증을 붙여둔다.) 소유권이전등기 촉탁신청서에 송달우표를 지정된 만큼 사서 붙이고 다음 서류를 첨부하여 경매계의 확인을 거쳐 접수계에 접수한다.
	소유권이전등기 말소촉탁에 필요한 서류 　 1. 부동산목록(원본1통,사본4통) 　 2. 등록세,교육세 납부영수증(영수필확인서 및 영수필통지서), 계산내역서 　 3. 주택채권매입필증 및 계산서 　 4. 토지 및 건물 등기부등본(토지,건물 원본1통,사본4통) 　 5. 토지대장(공시지가가표시된것), 건축물관리대장 　 6. 낙찰자주민등록등본 (원본1통,사본4통) 　 7. 법인등기부등본(낙찰자가 법인인경우)
3. 절차도
	대금납부 → 세금납부, 주택채권구입 → 필요서류준비 → 등기말소촉탁신청 → 권리증(등기필증)수령
	법원은 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명서원본을 첨부하여 등기소에 소유권이전등기를 촉탁한다. 그러면 등기소는 소유권이전등기를 하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 권리증을 법원으로 송부한다. 권리증을 받은 법원은 법원에 나온 신청자에게 교부하고 오래도록 찾아가지 않으면 우편으로 보내주기도 한다. (권리증은 경매계에서 수령) 소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료되므로 등기부등본을 확인해볼 수 있다. 다만 등기권리증 수령은 신청 후 2주일정도 걸린다. 이는 등기소에서 법원으로 법에서 경락인에게 교부하는데 걸리는 시간 때문이다.
4. 소유권이전비는?
	▶일반적으로 소유권이전등기시는 경락가액의 총6.4%정도의 비용이필요하다. 채권을 할인 할때는 제도권금융기관을 이용해야 추후 되파실때 손실비용으로 인정됩니다.
	▶취득세: 경락가액의 2% , 농어촌특별세: 경락가액의 0.2%(취득세의 10%) (전용면적 25.7평이하 국민주택과 농가1주택은 농특세 면제 되므로 2%)
	▶등록세: 경락가액의 3% , 교육세: 0.6%(등록세의 20%) ,인지세:1만원~35만원, 누진료:13000원이상
	▶말소등기비용: 등록세(교육세포함) 말소건당 3,600원
	▶채권할인비용: 채권액의 30%~40% 정도가 손실비용임 (채권액은 과세시가표준액의 2%~7%), 가격변동이 있음.

출처 : 교보생명 [부산.울산.경남] 대-출

글쓴이 : 교보생명 원글보기

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