[스크랩] 알아두면 유익한 부동산 세무상식 15선

부동산의 양도와 취득시기   과세 기준일이 되는 취득 및 양도시기는 보유기간산정이나, 기준시가 적용 등 양도 소득세 결정에 결정적인 역할을 한다. 그리고 특정한 자산의 양도시기는 취득자의 취득시기가 된다. 양도소득세 산정 시 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이다. 상속세의 시효소멸 상속세는 신고납부기한이 경과하는 날의 다음날로부터 시작하여 10년이 지나면 소멸 시효가 완성되어 상속세를 부과할 수 없게 된다. 그러나 사기, 기타 부정행위로서 상속·증여세를 포탈하거나 환급·공제 받는 경우와 무신고, 허위신고, 누락신고의 경우에는 15년이 지나야 소멸시효가 완성된다. 이 경우에 신고납부기한은 상속개시일로 부터 6개월 이내이며, 다만 상속인이 외국에 주소를 둔 때에는 9개월 이내이다. ※ 상속인이 외국에 주소를 둔 때라 함은 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우를 말한다. 달라진 부동산 양도세제도, 자진 신고해야...   올해 양도소득세와 관련된 제도가 크게 바뀌었다. 가장 큰 변동 사항은 "`신고납세제도"로 전환과 고급주택 양도시 실지거래가액을 적용해 과세를 한다는 점이다. 양도소득세제의 구체적인 변동 내용과 고급주택의 과세 범위에 대해 살펴보자. 신고납세제도 지난해까지 부동산 등을 팔 때는 이에 대한 양도소득세는 과세관청의 부과처분에 의하여 그 납부될 세액이 확정됐다. 그러나 올해부터는 파는 사람이 스스로가 부동산 과세표준과 세액을 신고해야 한다. 만약 신고나 납부가 없거나 신고 등을 했지만 과소신고, 납부 또는 허위신고를 한 사람에 대해서는 과세관청이 직권조사를 통해 과세액을 결정 또는 바꿔서 고지 처분하게 된다. 양도세 제도가 전환되면서 부수적으로 다른 제도들도 변경됐다. - 국세환급가산금 기산일 변경 세금을 실제보다 많이 납부한 경우 지난해까지는 과세 당국이 양도세를 결정한 다음 날부터 환금세금에 대한 가산금을 계산해 주었다. 그러나 올해부터는 법정 신고 기일부터 30일이 경과하는 때부터 환급지급을 결정한 날까지 계산해 지급한다. 이 때 과다 납부한 세액에 더해 하루 0.03%, 연간 10.95%를 환급 가산금으로 돌려준다. - 납부 불성실가산세 중과 자진 신고이니 만큼 세금 납부와 관련해 납세자 의무가 커져 가산세부담도 늘어났다. 작년까지는 적게 낸 세액의 10%만 부담하면 되었으나 올해부터는 하루 0.05%, 연간 18.25%를 부담해야 한다. - 수시 부과결정제도의 변경 과세당국에 의한 수시 부과결정제도도 변경됐다. 지난해까지 부동산을 판 후 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)까지 탈세의 가능성이 있어도 수시 부과결정을 할 수 없었다. 하지만 올해부터는 부동산을 판 사람이 양도대금이나 보유재산을 숨길경우를 감안해 예정신고기한 전이라도 수시 과세를 할 수 있다. 고급주택부동산에 대한 양도소득세 부동산 양도세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 신고납부한다. 그런데 지난해 9월부터 고급주택의 경우 실지 거래가액을 기준으로 한 과세로 변경됐다. 따라서 실거래 금액이 기준시가보다 큰 것이 일반적이어서 양도세 부담이 커진 셈이다. 이러한 고급주택의 범위를 보자. - 단독주택의 경우 주택분 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상인 경우로 주택과 토지의 전체 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 주택. - 공동주택의 경우 아파트, 연립, 다세대, 다가구(단독주택으로 간주되는 경우는 제외)인 경우로 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평)이상으로 그 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 공동주택. ※ 위에 있는 단독 또는 공동주택에 해당하지 않더라도 주거전용 엘리베이터, 에스컬레이터 혹은 67제곱미터(약 20평) 이상의 수영장이 설치된 주택. - 3년이상 보유한 주택이더라도 고급 주택은 양도세 과세 보통 주택은 3년 이상 보유한 경우라면 양도세를 면제받는다. 그러나 고급주택의 경우는 집을 팔 때 언제나 양도신고 대상이 되고 거래 내역에 따라서 양도세를 물어야 한다. 특히 이 때 고급주택의 범위가 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시 등과 나머지 지역에 따라 크게 다르므로 이를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시에 위치한 고급주택은 단독주택의 경우 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수 토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상이어야 한다. 공동주택의 경우는 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평) 이상이어야 한다. 읍,면 지역과 수도권 이외 도시지역은 위 조건들과 동시에 실제 양도가액이 6억원 이상인 조건을 충족시켜야 한다. - 취득세 5배 중과세되는 고급주택 집을 살 때 부과되는 취득세가 중과되는 고급주택의 범위는 약간 완화되었다. 적재하중 200킬로그램 이하 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다. 취득세 중과 대상 고급주택의 범위에 속하면 세율이 일반 세율의 5배인 10%가 적용된다. 적재하중 200킬로그램 이하 전용 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다. 부동산 등의 취득에 소요된 자금출처 조사   - 부동산이나 주식의 취득 시 또는 신규 개업 시 에는 증여세 문제를 생각해 보셔야 합니다. 연소자 등 직업 또는 연령 등에 비추어 자기 스스로 재산 또는 개업자금을 취득 ·출자할 능력이 없다고 판단되는 경우에는 자금출처 조사를 받게 되고 자금출처 조사결과 증여사실이 확인되면 증여세를 물어야 되기 때문입니다. - 구체적으로 다음과 같은 경우에 자금출처 조사를 받습니다. 재산취득 또는 신규개업한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산양도 ·취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족자를 전산출력하여 취득 ·출자 능력 여부를 사전 검토하게 됩니다. 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사하게 됩니다. - 재산 증여사실이 밝혀지면 무거운 세금부담이 따르게 됩니다. 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여의 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인 이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사하여 누락된 세금을 부과하게 되며, 재산의 증여행위에 대하여는 증여재산가액에 대하여 최저 10%에서 최고50%에 해당하는 증여세의 부담이 따르고,자진신고 및 납부를 하지 않으면 납부할 세금의 최고 40%까지 가산세를 더 물게 됩니다. 양도소득세가 과세되는 자산은?   - 집이나 토지 등 부동산을 팔때에는 세금문제를 먼저 생각하셔야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금때문에 당황하는 일이 없게 됩니다. 부동산 양도란 매매,교환, 현물출자 등에 의해 부동산이 타인에게 유상으로 이전되는 것을 말합니다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데,조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로,비과세 요건을 알아두고 그 요건에 맞춰 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다. - 양도소득세가 과세되는 자산은? 토지 또는 건물 지상권,전세권 또는 등기된 부동산 임차권 아파트 당첨권과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리 비상장법인의 주식 또는 출자지분총 발행주식의 3%이상 또는 시가총액 기준 100억 이상의 상장주식(협회등록법인의 주식)을 소유한 대주주(특수관계자 포함)가 양도하는 주식 부동산이 자산총액의 50%이상인 법인의 과점주주의 주식,법인의 자산총액 중 부동산이 80%이상인 법인으로서 골프장 ·스키장 ·휴양콘도미니엄 ·전문휴양시설업을 영위하는 법인의 주식 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 골프장 이용권과 같은 특정시설물이용권 또는 회원권 등이 있습니다. 1세대 1주택으로서 양도소득세가 과세되지 않는 경우   1 세대가 국내에 1 주택을 소유하고 3년이상 소유한 후 팔았을 때 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이란,생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 주택을 3년 이상 소유한 경우를 말합니다. - 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획 구역 안에 있으면 주택 정착면적(수평 연면적)의 5배까지,도시계획 구역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. - 세대의 판정은 주민등록표에 따름을 원칙으로 하되 주민등록이 사실과 다른 경우에는 그 실질내용에 따릅니다. 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 취학,1 년 이상 질병의 요양,근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시 · 군으로 퇴거하고 1년 이상 거주한 주택을 팔 때 - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 - 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사를 하기 위해 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 팔때 - 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때 - '99.1.1 ?12.31 사이에 매매계약을 체결하고 취득하는 주택이나,자기가 건설하는 주택의 경우에 당해 주택을 1년 이상 소유하고 팔 때 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하여야 합니다. - 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 '미등기전매 '는 양도소득세를 물게 됩니다. 이때는 양도차익의 65%에 해당되는 가장 무거운 세금을 내게 됩니다. · 그러나 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기전매의 경우로 보지 않으므로 그것이 1세대 1주택에해당되면 세금을 물지 않게 됩니다. - 고급주택에 해당되면 양도소득세를 물게 됩니다. ※ 고급주택이라 함은 다음에 해당하는 경우를 말합니다. 단독주택:지방세법상 주택의 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 판 값이 실거래금액 6억원 이상으로서 주택의 연면적(지하실 주택포함)이 264 ㎡(80평)이상이거나 토지의 연면적이 495 ㎡(150평) 이상인것 공동주택:주택의 전용면적(지하실 주택포함)이 165 ㎡(50평)이상이고 판값이 실거래금액 6억원이상인 것 기타:엘리베이터,에스컬레이터 또는 67 ㎡(20평)이상의 수영장이 있는 주택 아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 이것을 팔았을 때에는 양도소득세 과세대상이 되며,이 경우 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 됩니다. - 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 됩니다. 1 세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될때 - 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 - 1주택 보유자가 피상속인이 상속개시 당시 보유하던 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 여러 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속 받은 경우에는 피상속인(재산을 물려준 사람)을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않습니다. 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때 - 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세) 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 - 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나,집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 - 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친후,그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 결혼으로 2채의 집이 될 때 - 각각 1주택을 소유한 남 ·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된후,결혼한 날로부터 2년 이내에 그중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 - 1 주택을 소유한 자가 서울 ·인천 ·경기도를 제외한 읍 ·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에는 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. ※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다. - 상속주택:피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 이농주택:영농,어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 귀농주택:영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택 (대지면적 200평 내외) 이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클때 - 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때,주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고,나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다. 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) - 1 세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권(이른바 딱지)을 팔았을 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. (단,관리처분인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택인 것에 한함) - 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 관리처분인가일 후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세 됩니다. 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유(예:부부가 공동으로 소유)하다가 팔 때 양도소득세가 과세되지 않습니다. 기타 양도소득세가 감면되는 경우   장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 장기임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다. 장기임대주택이란? - 장기임대주택이란 개인 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물 연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유 하면서 타인에게 5년 이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대 주택이나 다가구주택도 가구별로 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됩니다. - 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 건물 연면적의 2배를 초과하는 부수토지는 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세특례제한법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않습니다. 감면 대상자 - 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 ·내국법인 임대주택의 종류에 따라 감면비율이 다릅니다. 국민주택규모(25.7평)이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됩니다. - '86.1.1 이후 신축된 주택이나 85.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 86.1.1현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면하고,10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 100%감면됩니다. - 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대주택과 임대사업자가 임대를 목적으로 매입하여 임대하는 매입임대주택으로서 95.1.1이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면합니다. ※ 임대주택법에 의한 임대사업자 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방 자치 단체에 주택 임대사업자로 등록한 자 양도소득세 감면을 받으려면 다음과 같은 신고 절차를 밟아야 합니다. 임대주택의 신고 - 임대주택을 5년 이상 임대하려는 내국인은 주택 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 합니다. - 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도 소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여햐 합니다. 임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청 - 5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할세무서장에게 제출 하여야 합니다. - 첨부서류 · 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자 등록증 · 임대차계약서 사본 · 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본 · 임대주택의 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장 등본 임대주택 기간의 계산 - 주택임대기간의 계산은 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 계산하며 이때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며,기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산합니다. - 피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다. - 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니합니다. 장기임대주택은 1 세대 1 주택 비과세 판정시 영향을 미치치 않습니다. 납세자가 소유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 주택임대 신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없습니다. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 98.5.22 ?99.6.30(국민주택 규모이하 99.12.31 까지)기간중에 신축한 주택 또는 주택건설사업자부터 최초로 분양받은 주택(동기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)을 5년이내 양도하는 경우 양도소득세를 면제합니다. 5년이후 양도하는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다. 고급주택은 감면대상에서 제외됩니다. 신축주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 신축 임대주택에 대한 양도소득세 감면 99.8.20이후 신축된 국민주택을 1호 이상 취득하여 총 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대 후 양도시 양도소득세가 면제됩니다. 신축임대주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 10년 이상 경영한 목장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면 거주자 또는 내국법인이 10년 이상 계속하여 경영한 목장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 등의 100분의 50을 감면 받을 수 있습니다. 양도소득세 등을 감면받기 위해서는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다. 양도소득세 등을 감면받은 내국인이 신목장 부지를 확보하고,사업을 개시한 날로부터 2년 이내에 구목장을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 과세표준신고와 함께 신목장 목축명세서와 구목장 목축명세서를 제출하여야 합니다. 5년 이상 가동한 공장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면 개인이 5년 이상 계속하여 가동한 공장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50을 감면 받거나 과세이연을 받을 수 있습니다. - 50%감면:구공장의 토지등의 양도가액으로 신공장의 기계장치를 취득하는 경우 - 과세이연:구공장의 토지 등의 양도가액으로 신공장의 대지 및 건물을 취득하는 경우 구공장을 먼저 양도하고 공장을 이전하는 경우 - 공장을 신설하는 때에는 구공장의 양도일부터 3년 이내에 준공하여 사업을 개시하여야 하며 - 기존공장을 취득하는 때에는 구공장의 양도일부터 1년 이내에 공장을 취득하여 사업을 개시하여야 합니다. 그리고 구공장을 양도하기 전에 공장을 이전하는 경우에는 공장을 이전하여 사업을 개시한 날부터 2년 이내에 구공장을 양도하여야 합니다. 공장이전시 토지의 양도소득에 대하여 세액감면 등을 적용받기 위하여는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다. 국가에 양도하는 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 거주자가 아래와 같이 국가 또는 지방자치단체 등에 토지 등을 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 25를 감면합니다. 가. 거주자가 국가 ·지방자치단체에 산림법 제81조의 규정에 의하여 국가가 교환하거나 매수하는 산림지와 임도용지로 편입되는 부지를 양도하므로써 발생하는 소득 나. 양도일 현재 제주도에 본적이 있거나 원적이 있는 자 또는 제주도에 5년 이상 거주한 자가 5년 이상 보유한 토지 등을 제주도개발특별법에 의한 사업시행자에게 양도하므로써 발생하는 소득 위의 감면대상 '나 '에 해당되는 경우에는 토지 등의 매입자가 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 반드시 감면신청을 하여야 하며, '가 '에 해당되는 경우에는 양도자가 감면신청을 하여야 합니다. 국민주택건설용지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 내국인이 일정한 토지를 국민주택규모 이하의 주택건설용지로 주택건설등록업자 ·사원용임대주택건설업자 또는 기숙사건설업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 등의 100분의 25를 감면합니다. 국민주택건설용지의 양도에 따른 세액감면은 주택건설등록업자 등이 반드시 감면신청을 하여야 하며 당해토지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 세액감면신청서를 양도자의 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합에게 양도하는 경우에는 감면되지 않습니다. ※ 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세가 과세됩니다. 30세이상 주택구입 2억원까지 면제   어떤 경우에 증여로 간주하나 증여세는 다른 사람으로부터 재산을 무상으로 얻었을 때 내는 세금. 증여는 가족이나 친지 사이에 은밀하게 이뤄지는 경우가 많기 때문에 세무 당국이 이를 알아내 세금을 물리기가 쉽지 않다. 따라서 국세청은 일정한 수입이 없는 미성년자나 전업주부 등이 재산을 취득하는 경우 자금의 출처를 입증하도록 하고 있다. 직업이나 성별, 연령, 소득 등을 종합적으로 살피고 재산을 스스로의 힘으로 형성했다고 인정하기 어려운 경우에는 증여로 추정하는 것. '빚'의 경우에도 마찬가지다. 직업이나 연령,소득 등을 살펴 채무를 자력으로 갚았다고 인정하기 어렵다면 채무자가 다른 사람으로부터 상환 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 증여로 보지 않는 경우 물론 재산 취득자금이나 채무상환자금에 대해 증빙 자료와 충분한 근거를 제시하면 증여로 보지 않는다. 이외에도 국세청이 직업과 연령 등을 고려해 정한 일정액보다 재산 취득자금이 적으면 자금출처 조사를 하지 않는다(표참조). 30세 이상 세대주인 경우에는 주택을 구입했을 때 2억원까지, 40세 이상은 4억원까지 자금출처 조사가 면제된다. 30세 미만인 경우에는 주택구입이나 채무상환 등을 모두 포함해 8000만원까지만 출처 조사를 면제해주고 있다. 그러나 금액이 적다고 하더라도 명백하게 증여로 확인될 경우에는 증여세를 내야한다. 그렇다면 증여로 간주됐을 때 세금은 얼마나 내야할까. 국세청은 재산 취득자금이나 채무상환금액중에서 자금 출처가 입증되지 않은 금액을 증여로 추정하고 세금을 물린다. 다만 재산 취득자금의 20%에 해당하는 금액과 2억원 중에서 작은쪽을 취득재산 가액에서 뺀 나머지 금액의 출처를 입증해야 세금을 내지 않는다. 예를 들어 30억원짜리 건물을 취득했다고 치자. 30억원의 20%인 6억원과 2억원중에서 작은쪽인 2억원을 30억에서 뺀 28억원 이상에 대한 자금 출처를 입증하면 세금을 내지 않는다. 만약 27억원에 해당하는 부분만 자금 출처를 입증했다면 3억원에 대한 증여세를 내야한다. 어떻게 재산 형성 과정을 입증하나 재산취득자금을 입증하는 방법은 세가지. 1.신고했거나 세금을 내라는 통지를 받은 소득금액 2.신고를 했거나 세금을 내라는 통지를 받은 상속 또는 증여재산의 가액. 3.재산을 처분한 댓가로 받은 금액이거나 빌려준 돈을 받은 금액 등을 통해 입증하면 된다. 최근에는 국세청의 통합전산망 구축으로 개인별 과세정보가 축적돼 거의 모든 금융거래와 부동산 거래 등이 국세청에 포착된다. 따라서 예전처럼 '운좋게'세금을 내지 않고 넘어가는 경우는 흔하지 않다. 증여를 받은 경우에는 스스로 신고하면 세액 공제의 혜택이 있지만 세금을 내지 않고 나중에 적발될 경우에는 무거운 가산세를 물어야하기 때문에 현명한 판단이 요구된다. 아파트의 양도소득세   아파트의 경우는 땅값과 건물로 구분하기가 불분명하기 때문에 국세청에서 아파트시세를 파악하여 기준시가를 산정, 이를 기준으로 한다. 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세의 기본산출방식은 (서울은 대부분 지정지역이므로 지정지역의 기준시가가 양도소득세의 기준이 됨) 양도 당시의 기준시가에서 취득 당시의 기준시가, 그리고 장기보유특별공제액과 필요경비, 일괄 공제액 250만원을 뺀 양도소득금액에다 일정 세율을 곱하면 된다. 필요경비 공제는 취득당시 국세청장 평가고시가액의 3/100로 계산해 공제하며, 일괄 공제되는 250만원은 미등기양도자산을 제외한 모든 자산에 대해 적용되고 양도소득자별로 연 1회에 한하여 공제한다. 지정지역의 아파트 양도소득세를 계산할 때는 반드시 아파트 기준시가를 확인해 보아야하는데, 지역별·단지별·층수별·평형별로 국세청이 정한 기준시가가 있다. 이 자료는 관할 세무서나 지방국세청의 민원상담실에서 열람할 수 있다. 증여세 줄이기   우리나라 세법에는 아무런 대가 없이 재산을 다른 사람에게 증여할 때 증여세라는 세금을 내야 한다. 그런데 이 세율이 만만치 않다. 적게는 10%에서 많게는 50%에 달한다. 즉 증여한 금액이 적으면 낮은 세율인 10%가 적용되고 증여한 재산이 많아지면 20~30%로 올라가서 최고 50%의 세율이 적용된다. '증여한 재산의 절반이 세금이다'라고 생각하면 된다. 그렇다면 예금으로 증여하는 것이 세금이 적게 나올까, 아니면 부동산으로 증여하는 것이 적게 나올까. 일반적으로 부동산으로 증여하는 것이 현금이나 예금으로 증여하는 것보다 세금이 적게 나오는 경향이 있다. 왜냐하면 현금이나 예금으로 증여하게 되면 액면 금액 전액을 증여한 것이 되고 바로 그것에 의해 증여세율이 적용된다. 예를 들어 1억원의 예금을 성년의 자녀에게 증여하였을 때 세금은 1억원에서 성년자녀공제 3000만원을 제외한 7000만원에 대해 10%의 세율이 적용돼 700만원의 증여세를 물어야 한다. 그러나 부동산으로 증여하였을 경우 기준시가가 적용돼 시가보다 조금 저렴하게 평가되어 세금이 줄어들 수 있다. 통상적으로 아파트의 경우 25.7평 이하의 국민주택의 경우는 실지 거래가격의 70%, 25.7평 이상 50평 이하는 75%, 그리고 50평을 초과하는 경우 80%의 기준시가가 각각 적용된다. 예를 들어 1억원짜리 아파트를 증여하였을 경우 통상 국세청 고시가격은 7000만원으로 고시되기 때문에 성년자녀공제 3000만원을 제하고 나면 4000만원이 되어 여기에 증여세율 10%가 적용되면 세금이 400만원이 된다. 이렇듯 예금으로 증여하는 것보다 300만원의 이익이 발생하지만 사실 여기에도 생각해 볼 점이 있다. 부동산으로 증여하였을 경우 등기를 하는데 있어 추가로 비용이 발생하기 때문이다. 따라서 등기비용 등을 모두 따져 어느 쪽이 더 세금을 줄일 수 있는지 생각해보고 결정하는 것이 중요하다. 상속세 줄이기   최첨단의 방법으로 상속세를 물지 않은 재벌 3세가 아닌 평범한 독자라면 부모와 자식 모두 상속세에 대한 상식을 알고 있어야 하겠다. 그래야 부모가 피땀흘려 평생 모은 재산을 자식들이 좋은 곳에 쓸 수 있을 테니까 말이다. 상속세를 줄여 내기 위해서는 다음 사항을 챙기는게 중요하다. 첫째, 부모님의 병환이 위중할 때는 부모님 재산을 처분하는데 있어 신중에 신중을 기해야 한다. 왜냐하면 상속을 받기 전에 재산을 처분하였다 하더라도 일정 금액 이상인 경우 상속재산에 포함이 되고 재산의 평가도 실제 매매한 가격으로 평가돼 적지 않은 세금을 납부해야 한다. 둘째, 부모님의 빚이 얼마나 되는지 미리 알아보는 것. 그 빚이 얼마나 되는지 알아야만 상속재산에서 공제를 받을 수가 있으며, 특히 상속재산보다 빚이 많을 경우 상속포기등을 통해 재산의 손실을 사전에 막을 수 있기 때문이다. 셋째, 부모가 대출을 새로 받는 것도 상속세를 줄일 수 있는 방법이 된다. 그렇다고 무조건 많이 받으면 안되고 부모 사망일을 기준으로 1년 이내에 2억원 이내의 대출이라면 사용처를 조사받지 않는다. 예를 들어 상속세 과세표준이 3억원인 사람(상속세 5000만원)이 2억원을 대출받으면 과세표준이 1억원으로 돼 2억원의 20%에 해당하는 4000만원의 상속세를 줄일 수 있다. 넷째, 부모님이 보험에 가입을 했거나 또는 할 예정이라면 보험료의 납부를 자녀명의로 하는 것이 좋다. 그렇게 할 경우 부모님의 사망으로 인해 보험금을 받더라도 그 보험금은 상속재산에 합산되지 않는다. 다섯번째는 부모님의 병원비, 공과금등은 부모님 명의의 통장에서 인출해서 납부하는 것이 좋다. 그래야 나중에 부모님의 통장에서 인출된 내용에 대해 입증할 자료가 생기게 된다. 그렇지 않을 경우 나중에 상속재산 평가시 이미 납부한 공과금, 병원비등을 공제 받기가 쉽지 않게 된다. 여섯째는 상속재산이 많은 경우 배우자 공제제도를 최대한 활용하는 것이 좋다. 배우자 공제금액은 통상 5억원이지만 법정지분의 범위 내에서 최고 30억원까지 공제되기 때문에 이 제도를 잘 활용하면 상속세를 많이 줄일 수 있다. 사전에 세무 전문가와 상담절차를 거치는게 바람직하다. 양도세 줄이기   부동산을 처분하는데 시기를 잘 선택하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세를 계산하는 방법에는 두가지가 있다. 첫째는 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하는 것이고, 두번째는 실거래금액에 따른 것이다. 물론 원칙은 첫번째 방법이다. 기준시가는 쉽게 말해 양도하는 물건에 대해 정부에서 미리 정해놓은 가격을 말한다. 이와 상대되는 말은 실제 거래가격인데 부동산을 매매하는 사람들이 실제 주고 받은 금액을 말한다. 그런데 통상 정부에서 정해주는 기준시가는 실제 거래하는 금액의 70~80%정도 된다. 정부에서 기준시가를 정할 때는 토지의 경우 지방자치단체에서 매년 6월말경 정하는 개별공시지가가 정부에서 정한 기준시가이고, 건물의 경우도 1년에 한번씩 국세청에서 고시를 하고 있다. 공동주택의 경우는 토지와 건물로 나누어 기준시가가 적용되는 것이 아니고 토지 건물을 묶어서 고시하게 되는데 역시 국세청에서 매년 7월1일 그 가격을 고시한다. 이 기준시가를 적용하지 않는 경우도 있다. 예를 들어 아파트 당첨권, 각종 회원권 등의 거래는 기준시가와 관계없이 실제 매매한 가격으로 세금을 계산하고 또 이런 경우가 아니더라도 고급주택의 처분, 미등기 양도거래, 취득 후 1년 이내의 거래, 허위계약서등이 수반된 거래, 부동산실명제 위반, 미성년자 명의의 거래 등은 실제 거래한 금액으로 세무서로부터 조사를 받게 된다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법 중 가장 중요한 것은 보유기간이 3년에 가까워지는 경우 필히 3년을 넘겨야 한다. 3년이상 보유하고 양도하는 경우 그렇지 않은 경우보다 양도차익의 10%를 더 공제 받을 수 있다. 5년이상의 경우는 15%, 그리고 10년 이상의 경우는 30%를 양도차익에서 공제를 받는다. 또 매년 7월과 12월을 주목해야 한다. 7월에는 토지의 개별공시지가가 그 때쯤 결정 고시되기 때문에 예상되는 지가를 예측해서 새로운 공시지가를 적용할지, 아닐지를 잘 판단한다면 세금을 줄일 수 있다. 7월에는 국세청에서 공동주택에 대한 고시가격을 고시하기 때문에 역시 이를 예측해서 언제 양도할 것인지를 결정하면 세금이 줄어든다. 12월에는 항상 세법 개정이 있다. 종전보다 세법이 불리하게 개정되는지, 아니면 유리하게 개정되는지를 확인해서 양도시기를 결정하는 것도 절세의 한 방법이다. 취득세 줄이기   가장 먼저 붙는 세금이 취득세인데 세율은 2%다. 다음은 세율이 0.2%인 농어촌특별세가 붙는데, 국민주택규모에 해당하는 25.7평 이하의 주택이나 농어촌주택을 취득하는 경우에는 면제된다. 등록세는 세율이 3%이며 교육세의 경우 등록세율의 20%, 즉 총액 기준으로 0.6%가 부과된다. 이 네가지 세금을 다 내게 되면 세율이 모두 합쳐 5.6%가 되는 것이다. 이중 취득세와 농어촌특별세는 취득한 날로부터 30일 이내에 세금을 내야 한다. 취득한 날은 일반적으로 잔금을 청산한 날을 말한다. 30일 이내에 세금을 내지 않으면 20%의 가산세를 추가로 내야하므로 납기를 잘 지켜야 한다. 등록세와 교육세는 취득한 부동산 등기, 등록하기 전까지 내야한다. 즉 등록세 납부 영수증이 있어야 등기소에서 해당 부동산을 등기를 해준다. 세율은 부동산 매매가격을 기준으로 책정된다. 따라서 부동산의 매매 계약을 할 때는 개인간의 계약서도 쓰지만 검인계약서라는 양식의 계약서도 써야 한다. 그 검인 계약서상에 나와 있는 매매 금액을 근거로 하여 세금을 내야하는데 이때 검인 계약서상의 매매금액이 지방자치단체에서 정한 해당부동산의 시가 표준액보다 적을 때는 검인계약서상의 매매금액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 세금을 내야 하므로 주의해야 한다. 그렇다면 이런 세금을 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까. 전용면적이 12펑이하인 주택을 취득하는 경우 취득세·등록세·농어촌특별세·교육세 등 전액이 면제된다. 전용면적이 12~18평까지의 주택을 취득하는 경우는 위 세금의 50%를 감면받는다. 전용면적 18평초과, 25.7평이하의 경우는 25%를 감면 받을 수 있는데, 혜택을 받기 위해서는 99년 6월 30일 이전에 분양계약을 체결하고 올해 6월까지 잔금청산 후 취득을 해야 가능하다. 수도권 이외의 지역에서 취득하는 경우는 올해 말까지 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 이런 혜택은 무주택자가 처음으로 분양받을 때 해당된다. 즉 기존의 집을 매매할 때와 1가구 1주택을 초과할 경우에는 감면혜택을 받을 수 없다. 달라진 양도세, 기준시가로 신고해야 유리   '집을 팔고 싶은 데 양도세때문에...' 최근 양도세 문제로 고민하는 투자자들이 적지 않다. 정부가 투기수요를 막기 위해 양도세 부과기준이 되는 기준시가를 최고 54%까지 전격 인상하고 1가구2주택 비과세 기간도 2년에서 1년으로 단축 시켰다. 이에 따라 양도세에 부담을 느낀 주택보유자들이 매도시점을 잡지 못하고 우왕좌왕하는 모습이다. 세무전문가들은 일시적 1가구2주택자라면 기존 주택의 양도차익이 클수록 가급적 빨리 파는 게 절세측면에서 유리하다고 지적한다. 반면 1가구2주택자 이상은 양도차익이 적은 집부터 먼저 팔거나 실거래가 기준의 양도세를 비교해 매매하는 것이 낫다고 조언한다. 양도세 부담 최고 30배까지 늘어 국세청이 4일 발표한 아파트 기준시가 고시안에 따르면 전국적으로 평균 9.7% 올랐다. 인천이 22.2%로 최고 상승률을 기록했고 서울 17.3%, 경기도 15.5%, 부산 9% 등이다. 이 가운데 재건축 추진지역인 과천은 54.2%, 서울 강남.송파.강동.서초 등은 47.4%나 급등했다. 이에 따라 강남일대 재건축 단지는 평균 2~3배 정도 양도세 부담이 늘어날 전망이다. 특히 잠실이나 청담.도곡지구는 매매시점에 따라 최고 10~30배까지 양도세를 더 내야 하는 경우도 있을 것으로 보인다. 그렇다면 양도세는 얼마나 더 올랐을까. 서울 서초구 A아파트 30평형을 보자. 이 아파트를 99년 10월에 취득해 올 2월에 판 경우와 4일 이후에 매도한 경우 양도세는 두배 이상 차이난 다. 취득당시 기준시가는 1억4500만원이며 2월 기준시가는 2억7100만원, 고시후에는 47%가 오른 4억원이 된다. 2월 기준으로 양도세는 3119만4000원이지만 4일 이후 매도하면 양도세는 7763만4000원이 된다. 결국 고시전보다 무려 148.8%가 오르는 셈이다. 1가구2주택 비과세 기간 단축 양도세는 1가구1주택자라면 큰 의미가 없을 수도 있다. 1가구1주택자는 보유자는 현재 살고 있는 주택에서 3년 이상 거주하면 양도차익에 관계없이 세금이 비과세 되기 때문이다. 다만 보유기간이 3년 미만이면 보유기간과 양도차익에 따라 일정한 양도세를 물어야 한다. 이 때에는 양도 시 기준시가에서 취득 시 기준시가를 뺀 양도차익을 과세 표준으로 삼아 9~36%까지 세율을 적용한다. 문제는 1가구2주택자 이상인 경우다. 정부는 지난달 30일부터 소득세법시행령을 개정해 일시적 1가구2주택자에 대한 비과세 요건을 대폭 강화하는 조치를 취했다. 이는 투자목적으로 기존 주택 외에 신규로 아파트를 한채 이상 더 매입하는 수요가 늘어나면서 집값 폭등을 불러왔다는 판단에 따른 것이다. 이에 따라 기존 주택 소유자가 다른 집을 구입하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우 종전에는 기존주택을 2년 안에 팔면 양도세를 물지 않았다. 하지만 앞으로 기존주택을 1년 안에 팔지 않으면 이미 3년을 보유했어도 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 보유기간 단축으로 양도차익을 누릴 수 있는 기회가 그만큼 줄어드는 셈이다. 절세방법 없나 -기준시가로 신고하라 전문가들은 일단 실거래가보다 국세청 기준시가 로 신고하는 것이 절세측면에서 상대적으로 유리하다고 말한다. 세무사는 "작년 연말이후 집값이 크게 올랐다"면서 "그만큼 실거래가로 신고하면 양도차익이 늘어나 세금을 더 낼 수 밖에 없다"고 말했 다. 물론 매수자와 협의해 매매가를 낮춰 실거래가로 신고하는 편법도 있지만 절세에 도움이 되지 않는다는 게 전문가들의 지적이다. 다운(down)계약서는 세무서 검증과정에서 적발되면 오히려 막대한 가산세를 낼수 있다. 성실신고자는 일반적으로 양도세액의 85%만 내면 된다. 하지만 불성실신고자로 적발되면 가산세 10%가 붙는다. 여기에 과세시효 인 5년 안에 불성실신고행위가 드러나면 최고 90%까지 미납부가산세를 내게 된다. - 비과세 경과조치 활용하라 일시적 1가구2주택자에게 주어지는 경과조치도 활용할 만하다. 3월30일 이후 비과세 보유기간이 2년에서 1년으로 단축되지만 예외적인 경우가 있기 때문이다. 우선 3월30일 현재 중복보유 기간이 1년을 초과하면 종전 규정을 적용해 2년이 되는 날까지 중복보유를 허용한다. 예컨대 97년 7월1일 1주택을 취득한 뒤 2000년 10월1일 신규주택을 취득한 경우 보유기간이 1년을 넘기때문에 신규주택 취득일부터 2년이 되는 올 9월30일까지 종전주택을 팔면 양도세가 비과세된다. - 실거래신고도 가능 양도세는 기준시가 과세가 원칙이지만 납세자가 증빙서류를 갖춰 실거래가 기준으로 양도세를 신고할 수도 있다. 이에 따라 실거래가보다 기준시가가 크게 올랐다면 실거래가 신고가 나을 수도 있다. 이를 위해 자신이 보유한 주택의 기준시가가 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는 지 반드시 점검할 필요가 있다. 그동안 국세청은 평형에 따라 실제 시세의 70~90% 수준에서 기준시가를 산출해 왔기때문이다.   30세 넘으면 배우자 없어도 1세대 인정   1세대 1주택의 양도소득세 비과세에서 '세대'라 함은 거주자(일반적으 로 납세자) 및 배우자가 동일한 주소에서 가족(직계존비속 및 형제자매) 과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 따라서 주민등록상의 거주지가 다르다 할지라도 세법상 별도 세대를 인정하지 않고 동일한 세대원으로 봅니다. 다만 ①연령이 30세이상이거나 소득이 있는 경우 ②배우자가 사망, 이혼 한 경우 ③주택을 상속받은 경우는 배우자가 없어도 1세대로 인정합니다.

출처 : 내부동산

글쓴이 : 수뽕찬뽕 원글보기

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