[스크랩] 집사는 요령

청약통장을 갖고 내집마련의 꿈을 키우고 있는 사람이라면 이제 「실전」에 나서자. 그러나 준비단계에서부터 입주때까지 정신을 단단히 차려야 한다. 집마련에는 거액이 들기 때문에 잠깐 한눈을 팔았다가는 큰 손해를 보기 십상이다.

 

▼ 분양신청 요령 ▼

 

■입주자 모집공고를 유심히 살펴라〓보통 분양신청 서류접수일로부터 1주일 전에 신문에 분양공고가 실린다. 이때 ①원하는 지역 ②아파트 공급규모 ③경제적 여건 ④신청 조건 등을 확인한다. 분양공고에 나오는 분양면적은 공유면적이 포함된 것이기 때문에 전용면적으로 비교해야 착오가 없다.

■모델하우스 방문은 필수〓자신이 살 집인 만큼 시간을 내 꼭 가본다. 모델하우스에서는 밝은 곳에서 어두운 곳 순으로 보아야 단점을 쉽게 찾을 수 있다. 또 마감재질을 만져보고 색상이나 특장점을 메모해 광고내용과 비교한다.

■청약신청〓주택은행 창구에서 받는다. 민영주택 공급신청서(주택은행에 비치)와 인감증명서 주민등록등본 각 1통을 미리 준비한다. 분양신청접수증을 받아둬야 한다. 3순위 일반순위 청약예금 미실시 지역 및 재개발 아파트는 모델하우스에서 접수하는데 대개 청약금이 필요하다.

■당첨확인과 계약체결〓당첨자 추첨은 주택은행 전자센터에서 동 호수까지 배정한다. 발표는 청약접수 마감일 이후 대략 2주일 후에 한다. 당첨일로부터 15일 이내에 총분양가의 20%정도의 계약금을 내야 한다. 계약금을 못내면 계약포기로 간주되고 서울 등에서는 재당첨이 제한된다.

 

▼ 기존주택 사는 요령 ▼

 

■허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하라〓중개사고에 대비해 허가증과 업무보증서가 있는 중개업소를 이용하는게 좋다. 업무보증서의 보증기간이 지났는지도 눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난 업무보증서는 휴지조각에 불과하다.

■등기부등본 확인은 기본〓계약전에 관할 등기소에서 ①등기부상의 소유주와 파는 사람과 일치하는지 ②저당권이 설정돼 있지는 않은지 ③용도와 면적이 계약내용과 일치하는지를 파악한다. 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시하면 인지 부착여부와 발급날짜 등을 살펴본다. 아파트가 아닌 단독주택은 시군구청에서 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원도 열람해 보는 것이 좋다. 무허가 건물, 철거대상이거나 도로선에 저촉될 수도 있기 때문이다.

■계약은 등기부상의 소유자와 체결하라〓가능하면 집소유주와 직접 계약하는 것이 좋다. 소유주의 대리인과 계약할때 백지위임장이나 위임사항이 불투명하면 나중에 말썽의 소지가 있다. 대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다.

■잔금지급때 다시 등기부등본을 보자〓계약전에 등기부등본을 확인했더라도 잔금을 치르는 시점에서 다시 확인해야 한다. 계약후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람의 소유권 이전등기가 돼있을 수도 있다.

■세무서 신고확인서를 받아두라〓올해부터 양도소득세 사전신고제도 시행으로 집을 판 사람이 거래내용을 소유권 이전등기 신청일 이전까지 자신의 납세관할 세무서에 사전신고해 「신고확인서」를 받게돼 있다. 이 신고확인서가 없으면 집을 산 사람은 등기이전을 할 수 없다. 〈백승훈 기자〉

 　

▼ 헌집있는 곳에 내집 지름길 있다 ▼

 

서울과 같은 대도시 안에서는 대규모로 주택을 지을수 있는 빈 땅이 많지 않다. 지방으로 이전하는 공장터, 외곽으로 옮기는 학교부지 등이 아파트 단지로 탈바꿈하지만 그나마 최근들어 점점 줄고 있다. 실제 근래 대규모 택지로 개발, 공급되는 고양·김포·용인 등은 서울 바깥지역이다.

이때문에 굳이 서울 시내에서 새 아파트를 마련하려면 재건축·재개발 사업지를 꾸준히 주시하는 수밖에 없다. 기존 주택이 노후화하면서 재건축·재개발 사업은 앞으로도 활기를 띨 것으로 전망된다.

재개발사업도 지난달 말까지 서울시내에서 시행중인 지역이 93곳이고 계획만 잡힌 미시행 지역이 46곳이나 된다. 「서울시내의 새집」을 원하는 수요자라면 재건축·재개발사업의 진행상황을 유심히 볼 필요가 있다.

재건축이든, 재개발이든 기존의 주택소유자·입주자 외에 각 평형별로 일반분양 물량도 있다.

따라서 특정지역에 입주를 확실히 하기 위해 재건축 대상 아파트나 재개발지역내 주택을 미리 사두거나 나중에 경쟁을 감수하면서 일반분양을 노리는 전략을 짜 사정에 맞게 잘 선택하면 된다.

◇재건축·재개발 어떻게 다른가=재건축사업이 낡고 불량한 주택을 다시 짓는 것인 반면 재개발사업은 불량주택 정비 외에도 도로 등 공공시설을 정비하는 것까지 사업목적에 포함된다.

적용되는 법률도 다르다. 재건축이 주택공급에 초점이 맞추어지는 것과 달리 재개발은 도시계획 차원의 사업이어서 시행절차가 좀 더 복잡한 편이다. 따라서 재개발은 일반적으로 사업시작에서부터 입주까지 시일이 더 걸린다. 대신 재개발사업에는 공공자금지원이 따른다.

◇주요 예정물량은=서울 개포 주공3단지 재건축 사업은 최근 현대건설이 수주했다. 잠실 3·4단지, 길동 등의 재건축 사업의 경우 현대건설·현대산업개발·LG건설, 삼성·LG컨소시엄 등이 따냈다. 개포·잠실의 재건축 공사는 2002년 착공할 예정인데 착공과 동시에 일반분양 물량이 나온다. 이밖에 서울에서 재건축을 추진중인 주목할 만한 저밀도 아파트로는 반포, 청담·도곡, 암사·명일, 화곡, 가락 시영 등이 손꼽힌다.

그러나 최근 가락시영 재건축사업에서 나타난 것처럼 사업자선정을 놓고 주민들간에 첨예한 대립이 벌어져 실제 사업은 상당히 늦추어지기도 한다. 반면 LG건설이 짓는 동부이촌동 한강외인아파트는 물량도 많고 진행 속도도 빨라 내년 3월 전 물량을 일반 분양한다.

재개발사업으로 눈여겨볼 만한 곳은 최근 사업자가 결정된 한남동을 비롯해 마포 일대의 공덕·신공덕 지구, 용강지구 등이 꼽힌다.

또 월곡4 구역, 봉천 7-2구역 등도 2,500가구가 넘는 대단지다. 시행중인 93개 구역중에서 마음에 드는 곳을 찾을 수도 있고 장기적인 관점에서 미시행지역을 미리 모색해보는 것도 좋다. 서울시내 46개 미시행 구역을 모두 합치면 40만평에 육박한다.

◇투자시 유의점=일단 원하는 지역을 정하되 재개발인지, 재건축인지 먼저 살펴야 한다. 그리고 사업의 진행정도를 반드시 파악한 뒤 선택해야 한다. 재개발 아파트는 입주후 일반 단지에 비해 아파트가 더 많이 들어서 답답한 느낌을 주고 50평 이상의 대형은 거의 없다는 점도 사전에 유념해야 한다.

또 재건축·재개발 조합설립과 사업자가 결정된 후 일정기간(2~4년)이 지나야 일반분양이 되므로 장기적인 안목으로 관찰할 필요가 있다. 부동산 전문가들에 따르면 재건축대상이 되는 아파트를 구입하는 투자요령은 ▲5층 이하의 저층 아파트 ▲땅값이 높은 지역 ▲대지 총면적이 3,000평 이상되는 단지를 고르는 것이다.

반면 ▲고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데 있는 단지 ▲대지면적에 비해 가구수가 많은 곳 ▲주변에 단독주택단지가 형성된 곳은 피해야 한다.

재건축이 예정된 아파트를 대상으로 단기 투자를 노린다면 재건축추진위 구성단계에 사서 사업계획 승인시점에 파는 것이 가장 나은 투자법이라고 전문가들은 말한다. 추진위 구성 때는 아직 가격이 싸지만 시공사가 선정되고 조합설립인가가 날 때 쯤이면 아파트가격은 어느 정도 올라있기 때문이다.

반대로 실입주를 노린다면 넓은 평형 가구수가 적은 단지에서 큰 평수를 사는게 유리하다. 나중에 대형 평수를 받을 수 있어 시세차익도 커질 수 있다.

재개발지역에서 아파트를 구입하려 할 때는 조합원 지분을 매입하면서 본인이 원하는 평형에 들어갈 수 있는지를 조합측과 시공사에 미리 문의, 확인해둬야 한다. 적은 지분으로 30~40평형대에 입주할 수 있다는 중개업자의 말만 믿고 샀다가 토지·건물의 평가순위에서 밀려 적은 평형을 배정받는 경우가 나오기 때문.

또 사업 초기에 지분을 사면 가격이 다소 쌀 수 있으나 공사진행이 예상대로 진행되지 않을 수 있는 데다 예기치 못하는 추가자금을 부담해야 하는 수도 적지 않다.

출처 : 교보생명 [부산.울산.경남] 대-출

글쓴이 : 교보생명 원글보기

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